Proyecto de impuesto a la vivienda ociosa para enfrentar la especulación inmobiliaria

ROYECTO DE LEY
El Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos
en Congreso sancionan con fuerza de Ley:
DECLARESE LA EMERGENCIA NACIONAL EN EL ACCESO A LA VIVIENDA
IMPUESTO PROGRESIVO A LA VIVIENDA OCIOSA CON FIN DE BANCO DE
TIERRAS Y CONSTRUCCION DE VIVIENDAS
Artículo 1°- Declárase la emergencia en el acceso a la vivienda en todo el territorio
nacional. El Poder Ejecutivo Nacional destinará partidas presupuestarias
extraordinarias en el marco de esta emergencia para garantizar lo que esta ley
dictamine.
Artículo 2°-Impuesto a la vivienda ociosa. Se gravará con el 1,5% anual del valor de
mercado a toda vivienda que se encontrare desocupada por el término de 6 meses,
plazo que podrá ampliarse en el caso de localidades turísticas. El mismo se pagará en
cuotas mensuales actualizadas según la variación promedio de los alquileres. El
gravamen se incrementará sobre los propietarios que superen los 1000 (un mil) metros
cuadrados desocupados a razón de + 0,5% cada 1000 (un mil) metros cuadrados.
Artículo 3°- Impuesto a los acaparadores inmobiliarios.
a) Establézcase un impuesto extraordinario a la persona física o jurídica que
posea más de TRES (3) inmuebles en el territorio nacional, cualquiera sea su
uso.
b) Se establece una alícuota mensual extraordinaria en el impuesto inmobiliario
a partir del cuarto inmueble, que resultará de la adición del 10% de dicho
impuesto. Se incrementará la alícuota en la medida que se posea más
inmuebles, a razón de 5 puntos porcentuales por cada otro inmueble que se
posea. El pago de este impuesto no puede ser trasladado a eventuales
inquilinos o locatarios, ni puede ser trasladado al precio de un eventual alquiler.
c) Quedan exceptuados del artículo 2° los pequeños propietarios cuyo inmueble
no supere los 100 metros cuadrados cubiertos o aquellos que posean dos
unidades de no más de 60 metros cuadrados cada una.
Artículo 4°- Vivienda única. Se eliminan todos los impuestos inmobiliarios a la vivienda
única habitada por su propietario.
Artículo 5° - Suspensión de desalojos. Se suspenden los desalojos por 2 años, sea
por ocupaciones de tierra para habitarla o frente a la imposibilidad de pagar los
alquileres o créditos
Artículo 6°- Comisión de Revisión de tierras e inmuebles públicos enajenados
a) Se crea la Comisión de Revisión de Tierras e Inmuebles Públicos enajenados
integrado por representantes de organizaciones sociales con intervención en las
villas, organizaciones de inquilinos, de profesionales de universidades nacionales
que apliquen en la materia. Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de
personal necesaria para su funcionamiento. Su función será revisar toda venta de
tierra pública y/o inmueble ejecutado por organismos del Estado con o sin aval
parlamentario y determinará su provecho o no para las necesidades habitacionales
de la población. En caso que la Comisión determine que su venta fue en
detrimento de los intereses de la población la venta quedará sin efecto, se
restituirá como tierra/inmueble fiscal y de utilidad pública y la Comisión establecerá
la compensación correspondiente, si existiere.
Artículo 7°- Banco Nacional de Tierra y Vivienda (BNTV). Se crea el Banco Nacional
de Tierra y Vivienda (BNTV) con recursos de los gravámenes definidos en el artículo 2°
y 3° y con uno idéntico sobre la tierra urbana ociosa.
Serán funciones del BNTV: financiar la construcción de vivienda popular sobre las tierras
ociosas y fiscales que pueden ser destinadas para loteos sociales y para la vivienda
única, adquirir inmuebles ya construidos para destinarlos al alquiler social o venderlos
bajo el régimen de créditos hipotecarios precisado en el artículo 10°, organizar un censo
de inmuebles desocupados e investigación de la propiedad de estos así como de
inquilinatos y conventillos.
Artículo 8°- Plan de viviendas populares. Créase la Comisión de Planificación de
Viviendas Populares. La misma estará integrada por representantes de vecinos,
trabajadores, organizaciones sociales con intervención en las villas, organizaciones de
inquilinos, organizaciones ambientales y profesionales (arquitectos, ingenieros) de
universidades nacionales. Los diputados de la Nación podrán participar como veedores.
Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de personal necesaria para su
debido funcionamiento.
a) La Comisión elaborará un plan de construcción de viviendas a partir de la
disposición de tierras establecidas en el artículo 7°. Las viviendas contarán con
todas las condiciones de habitabilidad y accesibilidad necesarias.
b) La Comisión establecerá el número de viviendas necesarias a partir del
Censo 2022.
c) La Comisión establecerá la asignación, el tipo de vivienda y el orden de
prioridades para el otorgamiento de las viviendas.
d) El valor de las viviendas quedará establecido a partir del costo de construcción
de las mismas.
e) El Estado proveerá los materiales y el asesoramiento técnico, empleando
mano de obra de trabajadores actualmente desocupados, registrándolos bajo el
convenio de la actividad. Los planes de construcción y/o autoconstrucción serán
controlados colectivamente por los trabajadores y vecinos involucrados a través
de mecanismos asamblearios democráticos incluyendo a los trabajadores
extranjeros, sin discriminaciones.
f) De igual modo deberán destinarse recursos para la urbanización efectiva de
los llamados “barrios populares”, villas de emergencia y asentamientos, bajo
control de los vecinos para garantizar la extensión de los servicios básicos
(electricidad, agua, cloacas, gas e internet). La Comisión en acuerdo con los
vecinos podrá definir si esas tierras son aptas para urbanizar o si corresponde
otra alternativa para garantizar las necesidades habitacionales de dichos
vecinos.
Artículo 9°- Créditos para el acceso a la vivienda. El Estado otorgará créditos a
través del Banco Nación a todo aquel que no posea inmueble. El mismo cubrirá el
CIENTO POR CIENTO (100%) del valor de la vivienda requerida del plan de viviendas
establecido en el artículo 9 de la presente ley. Se podrá solicitar plazos de pago de
hasta veinte (20) años. La tasa de actualización de las cuotas se incrementará de
forma anual proporcionalmente al Índice Salarial del INDEC que pondera también la
variación de los ingresos informales. En ningún caso la cuota mensual puede superar
el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del ingreso normal del solicitante.
Artículo 10°- De forma.

Fundamentos
Sr. Presidente:
“Hoy existen en las grandes ciudades edificios suficientes para remediar en seguida, si se les
diese un empleo racional, toda la verdadera «penuria de la vivienda»” Federico Engels (1873)-
En los últimos meses se ha desatado una intensa campaña de los especuladores
inmobiliarios cuyo objetivo es terminar con cualquier regulación sobre los precios de los
alquileres, plazos de actualización y extensión de los contratos. En nombre de la libertad
del mercado y el derecho de propiedad, miles de viviendas han sido retiradas de la oferta
sumándose a las ya existentes unidades habitacionales desocupadas.
Los valores de las viviendas y de los alquileres se han convertido en inaccesibles para
la inmensa mayoría de la población. Con propiedades que cotizan en dólares y salarios
en pesos devaluados, la posibilidad de adquirir una vivienda es prácticamente imposible.
La relación entre la cantidad de salarios necesarios para adquirir una propiedad media
(un departamento de 3 ambientes de 60 metros cuadrados) se ha incrementado
notablemente. Pasó de una media histórica de 60 salarios a unos 250 salarios en la
actualidad -el equivalente a más de 20 años de trabajo. Este aumento del valor de las
propiedades impacta en los alquileres, que han pasado a representar más del 50% del
salario promedio. Atribuir esta incompatibilidad absoluta entre las necesidades de
propietarios e inquilinos a las regulaciones menores que establece la Ley de alquileres
vigente oculta que el encarecimiento de la propiedad en los conglomerados urbanos es
un proceso de larga data que merece un análisis más profundo.
Según el último censo (INDEC 2010) en Argentina había 570.000 viviendas
desocupadas. El Informe oficial del Instituto de la Vivienda de la Ciudad, la Asociación
Civil por la Igualdad y la Justicia, el Centro de Estudios Legales y Sociales entre otras
organizaciones, concluyó que a octubre de 2021 solamente en CABA superaban las
138.000 unidades. Según cálculo de investigaciones especializadas en el país el déficit
de viviendas oscila entre los 3,5 y los 4 millones de viviendas para sendas familias que
no disponen de ellas.
El derecho a una vivienda digna, consagrado por la Constitución y varios tratados
internacionales suscriptos por el país es letra muerta a pesar de fallos de la Justicia en
el sentido de que no se trata de un principio abstracto sino de una obligación del Estado.
Según el último relevamiento sobre situación habitacional del INDEC (2020) 7,2 millones
de personas habitan en viviendas de calidad total o parcialmente insuficiente. 1,4
millones viven en condiciones de hacinamiento (4 o más personas en un cuarto), 2,3
millones viven cerca de basurales y 3,6 millones en zonas inundables.
En cuanto al acceso a los servicios públicos 3,5 millones no cuentan con agua potable,
10 millones de personas no tienen cloacas y 11,2 millones carecen de conexión de gas.
El 53,6% de la población no accede a algún servicio público esencial.
La combinación entre la caída del salario y la especulación inmobiliaria produce una
permanente expulsión hacia la periferia de las ciudades. Esto genera un costo
económico gigantesco ya que la mayoría de los que trabajan en las ciudades viven en
los suburbios, dedicando muchas horas de su vida y parte de sus ingresos solo a
trasladarse a su empleo.
La vivienda promedio tiene un costo de 2.500 dólares el m2 construido, el costo de la
construcción no representa más de U$S 500 (IProfesional 5/3/22), el resto corresponde
al valor del suelo. Este es una mercancía peculiar, ya que al no ser producto del trabajo
humano su valor no está determinado por el tiempo socialmente necesario para su
producción, sino que se deduce teniendo en cuenta la renta que arroja y la tasa de
interés vigente (“es renta capitalizada”). Si por ejemplo la renta que arroja es 1.000
dólares y la tasa de interés es 10% se concluirá que un terreno tendrá por valor 10.000
dólares. Ese valor del terreno luego se transfiere a la propiedad, lo que se denomina
costo de incidencia. A partir de esta consideración se deduce que a mayor posibilidad
de construcción en un terreno mayor será el valor de la tierra. El valor que el suelo
representa en el costo total es el resultado de distintas modificaciones a los códigos
urbanos que autorizan a seguir construyendo en altura, invadiendo el espacio público o
cediendo tierras fiscales urbanas al gran capital especulativo.
Así se incrementa sistemáticamente el precio de la tierra urbana generando propiedad
suntuaria y ociosa que impacta artificialmente sobre los costos de compra y alquiler.
Gran parte de la renta agraria es volcada en la especulación inmobiliaria. La propiedad
inmobiliaria es crecientemente usada como reserva de valor y no como bien de uso
destinado a satisfacer la necesidad de techo de vastos sectores de la población.
El valor de la vivienda no está determinado ni por la capacidad adquisitiva del salario ni
por su costo de producción. Si se disminuyera drásticamente el valor de la tierra se
podría disminuir significativamente el costo de las viviendas y hacerlas accesibles para
el conjunto de la población. La crisis habitacional hunde sus raíces en la expansión de
la especulación inmobiliaria. La construcción de emprendimientos habitacionales de
gran valor expulsa a la población trabajadora a las periferias y localidades aledañas. La
carencia habitacional se agrava mientras se experimenta un boom de la construcción,
un fenómeno de flagrante contradicción que sucede en todo el país. La inversión
especulativa y parasitaria es parte del problema y no de la solución a la catástrofe
habitacional que padece el pueblo argentino.
La política de incentivos fiscales a los capitalistas para garantizar derechos es inocua
como lo demuestran las exenciones de todo tipo para promover el empleo registrado.
En lugar de propiciar el no pago de impuestos planteamos gravar fuertemente a la
propiedad habitacional ociosa.
Este proyecto plantea que a todas las viviendas desocupadas se les imponga un
impuesto progresivo -absoluta y relativamente- para que sean colocadas en el mercado
para la venta o alquiler. Quedarán exceptuados los pequeños propietarios de hasta dos
viviendas en alquiler, que suelen ser trabajadores y jubilados intentando compensar sus
magros ingresos, cuya realidad dista abismalmente de la de los acaparadores
inmobiliarios. Frente al incumplimiento el Estado podrá incautar dichas propiedades y
entregarlas en comodato a personas en situación de emergencia habitacional. Un
impuesto progresivo al acaparamiento de viviendas incentivaría la venta, bajando
precios de ventas y alquileres. No deberían cobrarse impuestos inmobiliarios a quien
habita su única vivienda y por ende no recibe renta.
Recientes ejemplos internacionales demuestran que no es un planteo utópico.
Este tipo de impuesto se viene aplicando en el Reino Unido, Dinamarca, España y
Canadá, en todos los casos con un importante incremento de la oferta de alquileres. En
Berlín, una consulta popular, votó la incautación de 240.000 viviendas desocupadas.
El alquiler es sólo un aspecto del problema. El Estado no propicia una política de acceso
universal al crédito hipotecario para los sectores populares. El anunciado plan Casa
Propia otorga sólo 65.000 créditos para refacción inferiores a dos salarios mínimos,
aunque se exige a quien lo recibe ingresos superiores a esa cifra. Lo mismo sucede con
el Procrear y el Reconstruir, programas que no constituyen una solución al problema.
Por el contario el Estado privilegia las ganancias de los bancos colocando a los
trabajadores hipotecados por los créditos UVA al borde del desalojo debido a la perdida
sistemática de su poder adquisitivo. En 2021 la cuota supero el 100% de aumento.
Como planteáramos en 2019 al presentar un proyecto de anulación de este sistema “La
salida que ha esbozado el gobierno ante esta situación es una suerte de endeudamiento
a perpetuidad: prolongar las cuotas. Es decir, el trabajador que no pueda cubrir este
desfasaje entre la indexación de la unidad de vivienda y el salario va a tener que ir
incrementando cada vez más una determinada cantidad de cuotas, es decir que se van
a prolongar en el tiempo. Una hipoteca que en un periodo razonable de la vida de un
trabajador permite el acceso a la vivienda es una cuestión, pero lo que aquí tenemos es
otra cosa: se trata de una carga usuraria perpetua sobre un trabajador y eventualmente
la ejecución de esa hipoteca y un desalojo, que es a todas luces confiscatorio” “con este
sistema se ha creado una burbuja financiera. Si el valor de la propiedad se deprime,
como está sucediendo, no tenemos como contrapartida una caída de la cuota, que se
sigue indexando de acuerdo a la inflación general, sino que lo que tenemos es que el
deudor debe mucho más que la propiedad que opera como garantía de la hipoteca”.
Proponemos además un impuesto a la tierra ociosa para financiar la construcción de
vivienda popular y constituir un Banco Nacional de Tierra y Vivienda para conocer y dar
a conocer exactamente la cantidad de tierras ociosas y fiscales que pueden ser
destinadas para loteos sociales y para la vivienda única. Revisando aquellas que el
Estado cedió a particulares, revisando los procesos de enajenación de dichas tierras
más allá de que contaran o no con la aprobación de los cuerpos legislativos. Sobre estas
tierras el Estado debe garantizar la construcción inmediata de un millón de viviendas de
calidad y entregarlas a través de créditos hipotecarios cuyas cuotas no deberán superar
el 25% del ingreso familiar mensual. Para esta tarea deberá emplearse mano de obra
de trabajadores actualmente desocupados, registrados y bajo el convenio de la
actividad.
De igual modo deberán destinarse recursos para la urbanización efectiva de los barrios,
villas y asentamientos, bajo control de los vecinos, para garantizar la extensión de los
servicios básicos (electricidad, agua, cloacas, gas e internet).
Promovemos la suspensión de los desalojos de tierras que han sido recuperadas en
todo el territorio nacional por personas que no poseen ni tierra ni vivienda.
La suspensión de las ejecuciones a los hipotecados UVA y la eliminación del sistema y
su reemplazo por cuotas que nunca superen el 25% del ingreso familiar.
Eliminación del Impuesto inmobiliario sobre la vivienda única.
Volvemos a citar nuestras conclusiones de aquel proyecto contra el sistema
confiscatorio de los créditos UVA, tan vigentes hoy como lo eran para el gobierno
anterior.
“A la luz de todo lo expuesto, se hace evidente como primera conclusión que la política
de los gobiernos en esta materia no ha hecho más que reproducir su orientación
económica más general: el endeudamiento. En este caso el endeudamiento de las
familias a perpetuidad, igual que ocurre en el país. La ‘salida’ oficial de alargar las
cuotas, es muy parecida a las cláusulas que abarcan a la deuda pública argentina,
donde se crea el síndrome de la deuda eterna, la refinanciación usuraria y permanente
y la esclavización del país al capital financiero. En este caso es la esclavización de las
familias al capital financiero.”
“La conclusión es que el drama de fondo de la vivienda popular sólo puede ser encarado
positivamente con una transformación social profunda, que reorganice por completo las
prioridades nacionales, mediante una reorganización económica y social que tenga por
eje los intereses de los trabajadores. Sería necesario un shock de inversión real a cargo
del Estado, con trabajadores bajo convenio, la expropiación de las grandes
constructoras y su capacidad ociosa, y centralizar el crédito bancario mediante la
nacionalización de la banca y el comercio exterior. Esta será una tarea de primer orden
de un gobierno de los trabajadores”.
El gran drama que enfrenta la población trabajadora para acceder a la vivienda familiar
es, en primer lugar, el resultado de la especulación inmobiliaria, del aumento en el valor
del suelo y de las propiedades que surge de un proceso económico, que no solo
toleraron, sino que alentaron los que han gobernado el país en las últimas décadas. Se
trata de un fenómeno vinculado a los extraordinarios beneficios del capital agrario,
minero y de otros sectores, que se localizaron en la compra del suelo y en la
especulación inmobiliaria. El Estado ha sido un factor activo en este encarecimiento,
bajo todos los gobiernos. No hubo grieta en esta materia.
Por todo lo expuesto. Llamamos a todos los Diputados y las diputadas a estudiar y
apoyar este proyecto.

Romina Del Plá

Nicolás del Caño
Myriam Bregman
Alejandro Vilca