Emergencia en el acceso a la vivienda en CABA

Declárese la emergencia en el acceso a la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Artículo  1º.- A partir de la presente se declara la emergencia en el acceso a la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Artículo 2°.- El poder ejecutivo de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinará partidas presupuestarias extraordinarias en el marco de esta Emergencia para garantizar lo que la presente ley dictamine.

Artículo 3°.- Impuesto a la vivienda ociosa. Se establece la creación del Impuesto a la vivienda ociosa. Todo lo recaudado será destinado al cumplimiento de esta ley.

1. a) Establézcase un impuesto por los inmuebles que permanezcan deshabitados por un plazo de DOCE (12) meses consecutivos. Cada propietario podrá tener hasta UNA (1) vivienda ociosa eximida del pago del presente impuesto. En caso de poseer más de una, quedará eximida aquella de menor valuación fiscal

1. b) Se establecerá como vivienda ociosa aquellas que no pueda constatar su cesión para alquiler a terceros, que no hayan sido declaradas como domicilio de ningún ciudadano de la CABA, que registren un consumo mínimo de los servicios públicos, y cualquier otro mecanismo que establezca la autoridad de aplicación.

1. c) Se establece una alícuota mensual según lo establecido en la siguiente tabla:

1. d) En caso de que una persona física o jurídica posea más de una vivienda ociosa que sea afectada por el impuesto, las alícuotas se multiplicarán sucesivamente en 1.1 veces.

Artículo 4°.- Eliminación del impuesto a la vivienda única. Quedan exentas del pago del impuesto inmobiliario a todo persona física de la CABA que sea titular de un único inmueble de un valor fiscal menor a cuatro millones de pesos ($4.000.000) en todo el territorio nacional. Quedan exentos del pago del impuesto inmobiliario todo inquilino de la CABA.

Artículo 5°.- Impuesto a acaparadores inmobiliarios. Se establece la creación del Impuesto a los acaparadores inmobiliarios. Todo lo recaudado será destinado al cumplimiento de esta ley.

1. a) Establézcase un impuesto extraordinario a la persona física o jurídica que posea más de TRES (3) inmuebles en el territorio de la CABA, cualquiera sea su uso.

1. b) Se establece una alícuota mensual extraordinaria en el impuesto inmobiliario a partir del cuarto inmueble, que resultará de la adición del 10% de dicho impuesto. Se incrementará la alícuota en la medida que se posea más inmuebles, a razón de 5 puntos porcentuales por cada otro inmueble que se posea. El pago de este impuesto no puede ser trasladado a eventuales inquilinos o locatarios, ni puede ser trasladado al precio de un eventual alquiler.

Artículo 6°.- Banco de tierras públicas. Se crea la Comisión de revisión de tierras públicas enajenadas. La misma estará integrada por representantes de organizaciones sociales con intervención en las villas, organizaciones de inquilinos, organizaciones ambientales, organizaciones en defensa de personas con discapacidad y profesionales de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA. Los diputados de la Legislatura de la CABA podrán participar como veedores. Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de personal necesaria para su debido funcionamiento.

1. a) La Comisión tendrá como atributo revisar toda venta de tierra pública y/o inmueble ejecutada desde la Legislatura y determinará su provecho o no para la población de la Ciudad. En caso que la comisión determine que su venta fue en detrimento de la población de la CABA, la venta quedará sin efecto, se restituirá como tierra/inmueble fiscal y de utilidad pública y la comisión establecerá la compensación correspondiente, si existiere.

1. b) Las decisiones de la Comisión son inapelables.

1. c) Se establece la creación de un Banco de tierras con todas las tierras e inmuebles públicos existentes y restituidos a partir de la aplicación del presente artículo. Pasarán a ser parte del Banco de tierras creado por esta ley todos los bienes y tierras establecidos e integrantes del Banco de Tierras del IVC (Ley 1.251, artículo 8).

1. d) La Comisión establecerá el destino final para el uso de cada tierra, dándose prioridad a viviendas populares y espacios verdes.

Artículo 7°.- Plan de viviendas populares. Créase el Comité de planificación de viviendas populares. El mismo estará integrado por representantes de organizaciones sociales con intervención en las villas, organizaciones de inquilinos, organizaciones ambientales, organizaciones en defensa de personas con discapacidad y profesionales de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA. Los diputados de la Legislatura de la CABA podrán participar como veedores. Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de personal necesaria para su debido funcionamiento.

1. a) La Comisión elaborará un plan de construcción de viviendas a partir de la disposición de tierras establecidas en el artículo 3°. Las viviendas contarán con todas las condiciones de habitabilidad y accesibilidad necesarias.

1. b) La Comisión establecerá el número de viviendas necesarias a partir de un censo a la población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a los trabajadores dependientes del Gobierno de la CABA.

1. c) La Comisión establecerá la asignación, el tipo de vivienda y el orden de prioridades para el otorgamiento de las viviendas.

9. d) Un 10 % de las nuevas unidades habitacionales serán destinadas al alquiler social. En forma transitoria se financiará el alquiler social para la población sin vivienda equivalente al 50% del monto del alquiler establecido en el artículo 9. 

1. e) El valor de las viviendas quedará establecido a partir del costo de construcción de las mismas.

Artículo 8°.- Créditos para el acceso a la vivienda. El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires otorgará créditos a través del Banco Ciudad a todo ciudadano de la CABA y a todo trabajador dependientes del Gobierno de la CABA que no posean inmueble. El mismo cubrirá el CIENTO POR CIENTO (100%) del valor de la vivienda requerida del plan de viviendas establecido en el artículo 7 de la presente ley. Se podrá solicitar plazos de pago de hasta veinte (20) años. La tasa de interés de las cuotas se alterará de forma anual proporcionalmente al 50% de lo que incremente el IPCBA de la Dirección General de Estadística y Censos del GCABA. En ningún caso la cuota mensual puede superar el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del ingreso normal del solicitante.

Artículo 9°.- Establecimiento de precio de referencia para el alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

1. a) Los precios de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se fijarán de acuerdo al siguiente parámetro:

1 mt2 = 1/50 Salario Mínimo Vital y Móvil.

1. b) El precio del alquiler podrá ser hasta un 15% menor y un 15% mayor que el precio de referencia, según las características de la vivienda.

Artículo 10°.- Urbanización de villas. Créase una autoridad de aplicación de todas las leyes de urbanización de villas y asentamientos, con capacidad de intervención en aquellas villas o asentamientos que aún no cuenten con ley. Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de personal necesaria para su debida aplicación. La autoridad estará compuesta por representantes de organizaciones sociales con intervención en las villa y vecinos electos de cada una de las villas.

Artículo 11°- Regulación del alquiler temporario.

1. Se establecerá un registro de inmuebles, que será condición legal para que un inmueble sea incorporado en las plataformas de alquiler. Las plataformas que no respeten este requisito serán dadas de baja. 
2. Los alquileres bajo la modalidad de alquiler temporario se podrán realizar únicamente en viviendas ya habitadas. En ningún caso se podrá destinar una vivienda al uso exclusivo del alquiler temporario.
3. No se podrán establecer contratos de alquiler temporario más de 90 días por año. 

Artículo 12°- Derogación de los Códigos Urbanísticos y de Edificación.

1. Frénese toda obra en construcción amparada en los códigos vigentes.
2. Créase el Comité de planificación de un nuevo código urbanístico y de edificación. El mismo estará integrado por representantes de organizaciones sociales con intervención en las villas, organizaciones de inquilinos, organizaciones ambientales, organizaciones en defensa de personas con discapacidad y profesionales de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA. Los diputados de la Legislatura de la CABA podrán participar como veedores. Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de personal necesaria para su debido funcionamiento.
3. Los nuevos códigos establecerán que en el caso de nuevas construcciones con mas de 10 unidades habitacionales, un 20% será destinado al alquiler social. 

FUNDAMENTOS

El tema de la vivienda se ha transformado en una de las principales problemáticas de la Ciudad de Buenos Aires, abarcativa a amplias capas de la población de la misma. La discusión en torno a una nueva Ley de Alquileres en el Congreso Nacional, plantea escenarios aún más regresivos que los actuales. Es por ello, que es necesaria la elaboración de un plan urbanístico y de vivienda que contemple las necesidades de la población y deje de ser al servicio de los especuladores inmobiliarios.

El alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se volvió una pesadilla diaria para quienes pretenden vivir en la misma. Quienes viven en CABA tienen que destinar hasta el 50% de sus ingresos en el alquiler. En la ciudad, el 50% de sus habitantes son inquilinos.

CABA cuenta con la particularidad de que hace 80 años que prácticamente no crece demográficamente. Sin embargo, la proliferación de construcciones está a la vista de todo el mundo. Se estima que en la ciudad hay unas 340.000 viviendas vacías.

En la Ciudad de Buenos Aires no existen planes de vivienda. Los proyectos nacionales de Procrear suman apenas 3.400 viviendas. La ley local 341, que estipula líneas de crédito para acceder a la vivienda, está completamente desfinanciada; prácticamente nadie accede a dichos créditos, a pesar de que existen organizaciones que llevan propuestas reales y concretas para desarrollar viviendas sociales. Si todos los inquilinos aspirasen a una vivienda propia, el déficit se puede estimar en más de 300.000 viviendas necesarias. Más urgente aún son las 400.000 personas que viven en villas o asentamientos.

El propio gobierno de la Ciudad de Buenos Aires informa a través de su Dirección de Estadística la imposibilidad del acceso al crédito. Para el cuarto trimestre de 2022 el ingreso mínimo para acceder a un crédito era de $1.333.712.

El costo de construcción por m2 está calculado en unos 550 dólares, mientras que los valores de mercado lo cuadruplican en promedio, y en zonas como Puerto Madero se llega a cotizar hasta en 5.000 dólares. Es decir, se trata de un negocio de alta rentabilidad que es capitalizado por privados, sin que el Estado destine presupuesto para la construcción de viviendas populares.

El precio promedio de un alquiler está en $98.721 (1 ambiente), $130.826 (2 ambientes) y $189.453 (3 ambientes), según la misma Dirección de Estadística, para junio de 2023, aunque los valores se aceleraron en el último período. Mientras tanto, el 50% de los hogares tiene un ingreso familiar menor a $230.000.

A esta situación se sumó el crecimiento de alquileres temporarios tipo Airbnb. Entre septiembre y diciembre de 2022, entre los alquileres ofrecidos en CABA a través de plataformas, aumentó un 20 por ciento. Esto elevó el número de alquileres temporarios a 70.000, sumando las ofertas de todas las plataformas. Y achica el margen de viviendas disponibles para alquileres permanentes. Los alquileres temporarios dieron un salto en diciembre de 2022 a 16 mil pesos por noche y 723 mil pesos por mes.

Un dato a destacar es que en CABA, por ejemplo, el 57% de los usuarios tiene más de una casa o departamento entero publicado en la plataforma y cerca del 25% tiene más de diez. Es decir, se trata de un sistema que beneficia en particular a quienes concentran inmuebles para este destino.

La Ciudad de Buenos Aires tiene, desde 2019, una ley de alquileres temporarios que establece la obligación de registrar las viviendas, cosa que se cumple en un porcentaje muy bajo y se controla aún menos -tienen inscriptas en la actualidad 357 viviendas. El gobierno de Horacio Rodríguez Larreta no sólo promovió esa ley, sino que firmó un acuerdo con la plataforma Airbnb, que incluye cláusulas donde el gobierno de la ciudad se compromete a guardar secreto sobre la información que se intercambie y sobre las características del acuerdo y a no emprender acciones legales ni económicas contra la empresa.

Pero el convenio no es la única política de Larreta para favorecer el crecimiento del alquiler temporario. En 2018 se reformó el código de edificación que permitió, entre otras cosas, que se avalen viviendas de 18 m2. También una ley posterior habilitó a que quién recicle las oficinas en desuso del microcentro, recibirá beneficios impositivos.

A su vez, desarrolla el Programa “Nómades Digitales BA” que tiene como principales objetivos fomentar la llegada de trabajadores que trabajan a distancia para el extranjero ofreciéndoles distintos beneficios, generando una mayor presión sobre los precios.

El oficialismo porteño viene de rechazar una iniciativa popular para que en Costanera Norte se realice un espacio verde y no mega torres de lujo. La misma intención tienen para Costanera Sur y la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors. Cualquier propuesta en materia de vivienda por parte del larretismo no es para solucionar esta crisis cada vez más evidente.

El propio jefe de Gabinete porteño, Felipe Miguel, en su último informe de gestión, dio cuenta que en CABA, en 16 años de gestión, se otorgaron 4.563 viviendas a familias que viven en villas. Sin mencionar lo precarias que en muchos casos resultan. Se trata de una burla para las casi 100.000 familias que viven en villas, existiendo leyes de urbanización hace años y plasmado en la Constitución de la ciudad, promulgada hace 27 años. Son republicanos únicamente para defender los intereses capitalistas.

El gobierno nacional tampoco ofrece una salida. Ya mencionamos la escasez de planes de viviendas sociales o de créditos accesibles y subsidiados. En el Senado han presentado un proyecto para crear un registro nacional de alquiler temporario. Mientras que en la Ciudad de Buenos Aires ingresaron un proyecto de “Inmobiliaria pública”. Ocultan que el PJ fue partícipe necesario de la venta de tierras y edificios públicos en los últimos años, por lo que no se trata más que una movida propagandística, mientras que en el país crece el déficit habitacional.

La campaña por la candidatura a jefa de Gobierno de Vanina Biasi plantea un programa de fondo para abordar el problema: plan de creación de viviendas populares, con créditos accesibles y a tasas subsidiadas, también destinados a la adquisición de viviendas disponibles en el mercado; impuesto a la vivienda ociosa, progresivo según la cantidad de propiedades, para desalentar la especulación y volcar viviendas al mercado; creación de un Banco de Tierras Públicas para destinar terrenos y edificios fiscales a viviendas populares; revisión de las tierras y edificios públicos enajenados en los últimos años; impuesto progresivo a los acaparadores inmobiliarios; urbanización real de todas las villas y asentamientos; regulación real del alquiler temporario.