Declárese la emergencia en el acceso a la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Expediente 1300-D-2022

PROYECTO DE LEY

Declárese la emergencia en el acceso a la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Artículo  1º.- A partir de la presente se declara la emergencia en el acceso a la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Artículo 2°.- El poder ejecutivo de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinará partidas presupuestarias extraordinarias en el marco de esta Emergencia para garantizar lo que la presente ley dictamine.

Artículo 3°.- Impuesto a la vivienda ociosa. Se establece la creación del Impuesto a la vivienda ociosa. Todo lo recaudado será destinado al cumplimiento de esta ley.

a) Establézcase un impuesto por los inmuebles que permanezcan deshabitados por un plazo de DOCE (12) meses consecutivos.

b) Se establecerá como vivienda ociosa aquellas que no pueda constatar su cesión para alquiler a terceros, que no hayan sido declaradas como domicilio de ningún ciudadano de la CABA, que registren un consumo mínimo de los servicios públicos, y cualquier otro mecanismo que establezca la autoridad de aplicación.

c) Se establece una alícuota mensual según lo establecido en la siguiente tabla:

d) En caso de que una persona física o jurídica posea más de una vivienda ociosa, las alícuotas se multiplicarán sucesivamente en 1.1 veces.

Artículo 4°.- Eliminación del impuesto a la vivienda única. Quedan exentas del pago del impuesto inmobiliario a todo persona física de la CABA que sea titular de un único inmueble de un valor fiscal menor a cuatro millones de pesos ($4.000.000) en todo el territorio nacional. Quedan exentos del pago del impuesto inmobiliario todo inquilino de la CABA.

Artículo 5°.- Impuesto a acaparadores inmobiliarios. Se establece la creación del Impuesto a los acaparadores inmobiliarios. Todo lo recaudado será destinado al cumplimiento de esta ley.

a) Establézcase un impuesto extraordinario a la persona física o jurídica que posea más de TRES (3) inmuebles en el territorio de la CABA, cualquiera sea su uso.

b) Se establece una alícuota mensual extraordinaria en el impuesto inmobiliario a partir del cuarto inmueble, que resultará de la adición del 10% de dicho impuesto. Se incrementará la alícuota en la medida que se posea más inmuebles, a razón de 5 puntos porcentuales por cada otro inmueble que se posea. El pago de este impuesto no puede ser trasladado a eventuales inquilinos o locatarios, ni puede ser trasladado al precio de un eventual alquiler.

Artículo 6°.- Banco de tierras públicas. Se crea la Comisión de revisión de tierras públicas enajenadas. La misma estará integrada por representantes de organizaciones sociales con intervención en las villas, organizaciones de inquilinos, organizaciones ambientales, organizaciones en defensa de personas con discapacidad y profesionales de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA. Los diputados de la Legislatura de la CABA podrán participar como veedores. Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de personal necesaria para su debido funcionamiento.

a) La Comisión tendrá como atributo revisar toda venta de tierra pública y/o inmueble ejecutada desde la Legislatura y determinará su provecho o no para la población de la Ciudad. En caso que la comisión determine que su venta fue en detrimento de la población de la CABA, la venta quedará sin efecto, se restituirá como tierra/inmueble fiscal y de utilidad pública y la comisión establecerá la compensación correspondiente, si existiere.

b) Las decisiones de la Comisión son inapelables.

c) Se establece la creación de un Banco de tierras con todas las tierras e inmuebles públicos existentes y restituidos a partir de la aplicación del presente artículo. Pasarán a ser parte del Banco de tierras creado por esta ley todos los bienes y tierras establecidos e integrantes del Banco de Tierras del IVC (Ley 1.251, artículo 8).

d) La Comisión establecerá el destino final para el uso de cada tierra, dándose prioridad a viviendas populares y espacios verdes.

Artículo 7°.- Plan de viviendas populares. Créase el Comité de planificación de viviendas populares. La misma estará integrada por representantes de organizaciones sociales con intervención en las villas, organizaciones de inquilinos, organizaciones ambientales, organizaciones en defensa de personas con discapacidad y profesionales de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA. Los diputados de la Legislatura de la CABA podrán participar como veedores. Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de personal necesaria para su debido funcionamiento.

a) La Comisión elaborará un plan de construcción de viviendas a partir de la disposición de tierras establecidas en el artículo 3°. Las viviendas contarán con todas las condiciones de habitabilidad y accesibilidad necesarias.

b) La Comisión establecerá el número de viviendas necesarias a partir de un censo a la población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a los trabajadores dependientes del Gobierno de la CABA.

c) La Comisión establecerá la asignación, el tipo de vivienda y el orden de prioridades para el otorgamiento de las viviendas.

d) El valor de las viviendas quedará establecido a partir del costo de construcción de las mismas.

Artículo 8°.- Créditos para el acceso a la vivienda. El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires otorgará créditos a través del Banco Ciudad a todo ciudadano de la CABA y a todo trabajador dependientes del Gobierno de la CABA que no posean inmueble. El mismo cubrirá el CIENTO POR CIENTO (100%) del valor de la vivienda requerida del plan de viviendas establecido en el artículo 7 de la presente ley. Se podrá solicitar plazos de pago de hasta veinte (20) años. La tasa de interés de las cuotas incrementará de forma anual proporcionalmente al 75% de lo que incremente el IPCBA de la Dirección General de Estadística y Censos del GCABA. En ningún caso la cuota mensual puede superar el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del ingreso normal del solicitante.

Artículo 9°.- Creación de comisión de negociación colectiva del precio de los alquileres.

a) Créase la comisión de negociación colectiva del precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires.

b) La comisión estará compuesta en forma paritaria por representantes de los inquilinos y representantes de propietarios. Los representantes serán electos por el voto directo de sus representados. La representación tendrá al menos un representante por comuna.

c) La comisión se reunirá y establecerá de forma anual el precio máximo de alquiler de una propiedad para vivienda, a partir de establecer el precio de alquiler por metro cuadrado. Se podrá establecer un precio de alquiler del metro cuadrado por comuna.

Artículo 10°.- Urbanización de villas. Créase una autoridad de aplicación de todas las leyes de urbanización de villas y asentamientos, con capacidad de intervención en aquellas villas o asentamientos que aún no cuenten con ley. Se asegura la asignación presupuestaria y dotación de personal necesaria para su debida aplicación. La autoridad estará compuesta por representantes de organizaciones sociales con intervención en las villa y vecinos electos de cada una de las villas.

FUNDAMENTOS

Una de las noticias que más relevancia ha tenido en el último tiempo es la discusión sobre la llamada Ley de Alquileres en el Congreso Nacional. Esto se da a partir de la grave situación habitacional que existe en el país, de la cual la Ciudad de Buenos Aires no se ve exenta, y del fracaso de los bloques políticos mayoritarios por, según dicen, querer resolverla.

La Ley 27.551 fue aprobada en junio del 2020 con el supuesto fin de mejorar las condiciones contractuales que sufren los inquilinos a la hora de buscar un alquiler. Sus principales características consistían en la extensión en el plazo mínimo de alquileres con respecto a la legislación anterior, de 2 a 3 años, y el establecimiento de una modalidad de actualización del precio de alquiler, siendo este medido en un 50% por la inflación y otro 50% por la actualización salarial promedio interanual. El problema en este último punto radica en que a lo largo de los últimos años la actualización de los salarios ha quedado largamente retrasada con respecto a la inflación, logrando así, como se ha visto durante el año y medio de aplicación de la ley, que los alquileres siempre aumenten por encima de los salarios. Para el mes de mayo, por poner un ejemplo, el aumento previsto para los alquileres es de un 55%. Al mismo tiempo, al no existir un valor de referencia para el alquiler al inicio del contrato, incluso en caso de una renovación, y frente a la disminución de la oferta de alquileres, los inquilinos se ven obligados a firmar contratos por demás abusivos. Ha circulado en los últimos días la información de que están discutiendo desde el oficialismo porteño la idea de otorgar “créditos para alquilar”, lo que llevaría al extremo de tener que sacar un préstamo para pagar un gasto corriente. Esto creará una bola de nieve imposible de afrontar para quien además de pagar el alquiler deba hacerse cargo de pagar la deuda que se desprenda de dicho crédito.

A todo esto hay que sumarle a que la Ciudad de Buenos Aires viene siendo parte de un proceso de especulación inmobiliaria impulsada por el oficialismo y acompañada por distintos bloques de la oposición patronal, entregando las tierras públicas para la construcción de viviendas de lujo en vez de garantizar el acceso a la vivienda a la mayoría trabajadora. Este proceso encarece el precio del suelo, lleva a una concentración de la propiedad y produce que hoy en día casi un 40% de la población porteña deba alquilar, expulsando de la ciudad a quienes no puedan afrontar los precios cada vez mayores que implica un alquiler por el aumento desproporcionado al que los someten los grandes propietarios y rentistas. Muy distinto de la situación de un jubilado o un trabajador que alquila un departamento para complementar un ingreso devaluado y que se ve disminuido mes a mes por la inflación.

En el mismo sentido, la falta de créditos para vivienda o la incompatibilidad de los ingresos de los trabajadores con los requisitos para acceder a los mismos, incluso de los docentes y municipales a quienes el Gobierno de la Ciudad paga los salarios, imposibilita el acceso a una vivienda propia, sometiendo a los mismos a afrontar un alquiler de por vida. Hoy en día hacen falta 20 años de sueldo (240) para acceder a una vivienda cuando históricamente era de 5 (60 sueldos). La constante devaluación de la moneda y el hecho de que las viviendas sean cotizadas en dólares es otro factor más que demuestra la disminución del valor de los salarios mientras las propiedades se mantienen relativamente estables.

De todo esto se desprende que es necesario una ley que establezca un precio inicial que no sea arbitrario sino que se desprenda del ingreso de la población trabajadora, siendo necesario un aumento generalizado de los salarios para que estos alcancen la línea de la canasta familiar, hoy en $140.000. Para esto, es necesaria la constitución de una comisión de negociación colectiva de precios de los alquileres, compuesta por representantes de inquilinos y propietarios que determine un precio de referencia y el aumento de los mismos, entendiendo que no es el mismo poder de negociación el que poseen ambos de manera individual. El impuesto a la vivienda ociosa tiene el fin de incrementar la oferta de alquileres y de gravar la propiedad cuyo único fin sea su utilización como reserva de valor para los grandes especuladores. En el mismo sentido se inscriben el impuesto a los acaparadores inmobiliarios, la eliminación del impuesto a la vivienda única, la creación de un banco de tierras públicas sobre la base de la revisión de las ventas de tierras de los últimos años, un plan de viviendas populares, créditos para el acceso a la vivienda y la urbanización real de las villas. El problema habitacional de la ciudad y el país se resolverá sobre la base de un programa de fondo que garantice el acceso a la vivienda definitiva.

Por todo lo expuesto, solicitamos la aprobación de este proyecto.